Lors d’un achat ou d’une vente immobilière, certaines notions juridiques peuvent être complexes, mais essentielles à comprendre. C’est notamment le cas des servitudes, souvent méconnues mais pourtant déterminantes dans un projet immobilier. Qu’est-ce qu’une servitude ? Quels sont les types existants ? Et surtout, quelles en sont les conséquences pour un acheteur ou un vendeur ?
Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?
Définition juridique
Une servitude immobilière est un droit accordé à un propriétaire sur le bien d’un autre propriétaire. Elle est définie par le Code civil, notamment aux articles 637 et suivants. C’est un droit réel, c’est-à-dire attaché à un bien (et non à une personne), qui permet d’imposer une obligation ou une contrainte à un propriétaire au profit d’un autre.
Les biens concernés : fonds dominant et fonds servant
On parle de fonds dominant pour le bien qui bénéficie de la servitude, et de fonds servant pour celui qui la subit.
Une notion à ne pas négliger dans une transaction
La servitude suit le bien : elle est automatiquement transmise à l’acheteur. Elle peut restreindre les droits du futur propriétaire (ex : interdiction de construire, obligation de laisser un accès…). Il est donc indispensable de la repérer avant toute acquisition.
Les différents types de servitudes en immobilier
Les servitudes légales
Certaines servitudes sont imposées par la loi, sans besoin d’accord entre les parties. C’est le cas notamment de :
- La servitude de passage en cas de terrain enclavé
- La servitude de vue, qui réglemente les ouvertures sur une propriété voisine
- La servitude d’écoulement des eaux, qui oblige à laisser s’écouler naturellement les eaux vers les terrains en contrebas
Ces servitudes s’appliquent automatiquement dès lors que les conditions sont réunies.
Les servitudes conventionnelles
Il s’agit de servitudes créées par accord entre propriétaires. Elles doivent faire l’objet d’un acte écrit, souvent notarié, et être inscrites au service de publicité foncière pour être opposables aux tiers.
Exemple : un propriétaire autorise un voisin à installer une canalisation sous son terrain.
Les servitudes apparentes et non apparentes
Une servitude apparente est visible (ex : chemin, canalisation, poteau), tandis qu’une servitude non apparente ne l’est pas directement (ex : interdiction de bâtir). Cette distinction est importante, notamment en cas de litige ou de revente.
Les servitudes continues et discontinues
Les servitudes continues sont exercées sans intervention humaine (ex : égout, écoulement d’eau), tandis que les servitudes discontinues nécessitent un acte humain (ex : passage). Cette distinction impacte notamment la prescription : seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire.
Comment repérer une servitude avant d’acheter ?
Lecture du titre de propriété et du règlement de copropriété
Lors de l’achat, le notaire doit vérifier si le bien est grevé d’une servitude. Elle figure généralement dans le titre de propriété, ou dans le règlement de copropriété pour un appartement. Il est recommandé de demander ces documents en amont, dès la signature du compromis.
Les conséquences d’une servitude pour un acheteur ou un vendeur
Pour l’acheteur : droits limités ou obligations à respecter
Acheter un bien grevé d’une servitude signifie accepter des contraintes permanentes :
- Impossibilité de clôturer un terrain
- Interdiction de construire à certains endroits
- Passage obligatoire pour un tiers
Il est donc essentiel d’évaluer l’impact réel sur l’usage du bien avant de signer.
Pour le vendeur : obligation d’information
Le vendeur a un devoir de transparence : il doit informer l’acheteur de l’existence d’une servitude. En cas d’omission, il peut être poursuivi pour vice caché ou dol, surtout si la servitude rend le bien difficilement exploitable. Le notaire vérifie ces éléments, mais l’agence doit aussi en informer clairement ses clients.
Peut-on supprimer ou modifier une servitude ?
- Légales : rarement modifiables, sauf changement de situation.
- Conventionnelles : peuvent être modifiées ou supprimées d’un commun accord via un nouvel acte.
- Par prescription : une servitude peut s’éteindre après 30 ans sans usage, mais cela reste difficile à prouver.
Les servitudes peuvent limiter l’usage ou la valeur d’un bien, mais elles ne sont pas forcément bloquantes. L’essentiel est de les identifier, les comprendre et les intégrer dans votre projet. Que vous soyez vendeur ou acheteur, une bonne information et un accompagnement professionnel sont la clé d’une transaction réussie.